Columna huésped

Contrariedadez | Raúl Paredes y Hernández

En relación a mis artículos anteriores sobre el financiamiento al Programa de Vivienda he recibido correspondencia interesante que, con el perdón de todos ustedes, y con la anuencia del Zemanario por el abuso del espacio, me permitiré transcribirles lo enviado por el arquitecto Enrique Ávila Riquelme, quien fue el Vocal Ejecutivo del FOVISSSTE en su período inicial de los años setentas y que es considerado, en el medio, una autoridad en el tema.

Mi amigo Enrique dice:
“Hablemos de vivienda.
Issste, INV, Banuopsa, IMSS, Pemex, CFE, Fovi, Indeco, Fonhapo, Infonavit, Fovissste,  Sofoles, SHN, institutos de vivienda, Conafovi, Canadevi... etc.
Léxico empleado de tiempo atrás a la fecha por los Gobiernos de la República –de Ruiz Cortines a Calderón– en el ánimo de atender la demanda de vivienda de los mexicanos.

Introducción:
¿Qué es vivienda?
De acuerdo con las constantes humanas y urbanas del mundo contemporáneo, la vivienda como tal, es la serie de satisfactores que conllevan al ideal aristotélico de la felicidad, a saber: Seguridad, transporte, recreación, medio ambiente, empleo, salubridad, espacios públicos, comercio, servicios –agua, luz, drenaje– y en contadas ocasiones… las casas.

Ya se dijo… la vivienda empieza cuando la casa termina. Es a partir de ese momento que los usuarios de las nuevas casas toman conciencia clara y precisa de los satisfactores urbanos de corta, media y largas distancias y de los gastos inherentes a ese producto inmobiliario. No sólo la amortización mensual para el pago oportuno de su hipoteca, sino los gastos de transportación, enseres domésticos, pago de servicios, mantenimiento, que a no dudarlo se multiplican en porcentajes mayores.

De tiempo atrás se entendía el conjunto de viviendas como un “espacio social”, con un número razonado de casas que permitieran a los habitantes entender el lenguaje urbano de su nueva comunidad y que por sus dimensiones proporcionaban identidad a sus habitantes, disponían de la “casa del trabajador” para la celebración de fiestas y así evitar ruidos inconvenientes, pequeños centros de abasto, arte urbano, etc., y con densidades de 150 hab/ha. en superficies de 10 ha. Hoy, las densidades utilizadas son, cuando menos, de 150 casas/ha. lo que multiplica la densidad cinco veces y las superficies para alojar a miles de casas se trasforman en cientos de hectáreas.

La casa concebida –en arquitectura– como el ”espacio familiar”, se modificó –por el requerido apoyo financiero– al de “producto de crédito”.
Ahora los grandes conjuntos habitacionales no logran en gran medida satisfacer el ideal aristotélico enunciado en párrafo anterior generando enormes problemas sociales y de servicios que afectan a los moradores colindantes y las autoridades que se ven rebasadas por la expansión de estos productos inmobiliarios que desbordan las raquíticas infraestructuras municipales.

Los metros cuadrados de casas se han reducido hasta un 300% –de 100 a 35–, eso sí, en algunos casos, se previene el con crecimiento a futuro –por supuesto– a cargo del adquirente. Para colocar los productos hemos tenido que inventar definiciones tales como: pie de casa, la casa que crece, vivienda extensiva, vivienda intensiva, unidad familiar base, cajones “A”, “B”, “C”, los prototipos, la segunda casa, unifamiliar, dúplex, tríplex, multifamiliar… y así ad infinitum.

Realidades.
La necesidad sentida de vivienda.
El deseo de disponer de una casa y un ambiente urbano superior al que hoy disfrutamos, es inherente al ser humano, sin embargo… desear no es poder.

Los niveles económicos de las mayorías limitan las opciones, bien decían, primero es comer que ser cristiano y aquella otra de prioridades… casa, comida y sustento.

Sin especificar a la casa como propiedad individual o familiar.
Es real que aquellos que disponen de mayores recursos tienen por consecuencia una mayor necesidad sentida de vivienda,  por lo que, siendo los menos, disminuye el volumen de producción de casas en cantidades significativas, por lo que el buen deseo de justicia social para la atención a las necesidades sociales de las mayorías se fundamentan con cifras estratosféricas, virtuales, lo cual genera riegos que inducen y conducen a entregar subsidios para atender a ese sector económico-social o bien a buscar fórmulas de “vista gorda” en la materia.

Si hacemos con serenidad una evaluación de lo sucedido a lo largo de nuestra historia en los diversos programas financieros de vivienda y en el otorgamiento de créditos para vivienda, nos daremos cuenta de la existencia de:

Casas vacías en grandes cantidades

Casa funcionando como “segunda casa” en centros turísticos

Casas ocupadas sin cubrimiento de las amortizaciones

Casas con demandas y requerimientos de embargo por falta de pago de parte de las instituciones de crédito

Casas con alto deterioro o fallas estructurales

Conjuntos con severos problemas sociales internos

Problemas urbanos-viales y de servicios –graves–

Incapacidad de habitantes y autoridades para resolver los cotidianos conflictos de convivencia que generan los conjuntos y el grave fermento de mayores problemas sociales

Recordemos que los mexicanos vivimos el aciago año de 1994 y a aquellos que se dedicaban al desarrollo de conjuntos habitacionales les fue harto difícil superar las pruebas de cubrir los créditos “puente” otorgados por las instituciones de crédito en aquel entonces constituidas con capitales nacionales.

Para los acreditados con un crédito hipotecario les fue casi imposible cubrir los pasivos contraídos, presentándose la doble circunstancia de, por una parte, las instituciones, enviar a un gran ”fondo perdido (Fobaproa)” los créditos no recuperados y, por otra, los acreditados insolventes perdieron la propiedad, el capital y los intereses cubiertos.

En muchas ocasiones suponemos que facilitar el acceso a un bien es cumplir con las demandas de los solicitantes, sin embargo esto es un arma de dos filos que debe ser meditada con toda la capacidad de análisis de quien lo propone.

El dinero
Este material de construcción tiene la capacidad de ligar a los componentes principales de vivienda, a saber: cliente, promotor de casas y desarrollo urbano e instituciones financieras, sin embargo es el medio necesario para de la construcción de casas (*) y posterior disposición a los sujetos de vivienda.

Sin embargo su procuración implica múltiples riesgos tanto para el que otorga como para el que recibe. Veamos lo siguiente:

Historia de un gran negocio
“Para ser millonario hay que trabajar para los pobres”
La colonia.

El Programa de Vivienda de la República pretende se construyan un millón de viviendas por año durante los próximos seis, para dotar a un número igual de familias mexicanas a lo largo y ancho del País. En política a esto le llaman justicia social. Los industriales de: productos para la construcción, de promotores de casas, de productos financieros, etc., etc., le llaman... un gran negocio, nosotros lo llamaremos… el mega riesgo.

No vamos a discutir las virtudes de la enorme magnitud de empleos generados en este volumen de productos, ni de los graves problemas urbanos que conllevan, pero si queremos llamar la atención respecto de las cifras por utilizarse del material de construcción denominado “el dinero” y sus posibles consecuencias. Ejemplo doy:
Primera parte.

Segunda parte

Tercera parte

Última parte

Ojalá y paguen completo y a tiempo los acreditados de vivienda…
N.B. No se incluyeron en el análisis: cargos moratorios, penalidades y otros”.
Hasta aquí, mi “cuate”.
Pregunto: ¿No habrá a quién “le caiga el veinte”?

Raúl Paredes y Hernández es ingeniero civil y reside en Tijuana, B. C.
Correo electrónico: raul3824@prodigy.net.mx