Aval del Cabildo a proyecto inmobiliario de Ensenada

Destrucción parcial a reserva ecológica

Ante los reclamos de grupos ambientalistas del puerto, la empresa desarrolladora del complejo turístico que pretende edificar torres en condominio y casas residenciales en las inmediaciones de La Lagunita, justifica la multimillonaria inversión y anuncia un programa de reforestación y protección para la zona. El acalde no opina y mejor se va de viaje.

Javier Cruz Aguirre

Mientras una empresa inmobiliaria está dispuesta a invertir 400 mil dólares en el saneamiento, riego, reforestación y creación de sendero ecológico en una porción de dunas de la Bahía de Ensenada, grupos ambientalistas presentaron una demanda penal en contra de quien resulte responsable de la destrucción parcial de los montículos arenosos que pretende preservar la desarrolladora urbana.

La Red Calidad de Vida, organismo civil que integran seis agrupaciones ecológicas de Ensenada, solicitó asimismo al alcalde César Mancillas Amador una reunión urgente para conocer a fondo el contenido del proyecto turístico inmobiliario “Pacifica at Ensenada Bay”, que el cabildo municipal aprobó y ya se instala a un costado de la reserva ecológica conocida como La Lagunita de El Naranjo.

Pero el edil respondió que el tema se atenderá “en su momento” y anunció que saldrá de vacaciones y negocios a España con los panistas José Guadalupe Osuna Millán y Pablo Alejo López Núñez, por espacio de 10 días a partir del sábado 6 de octubre.

Sin embargo los ambientalistas lograron que la inmobiliaria mexicalense Picsa (Parque Industrial Cachanilla), desarrolladora del complejo de torres de condominio y casas residenciales, conviniera una reunión con la Red para dar a conocer los pormenores de un proyecto que destina 200 millones de dólares a su creación y espera ventas de al menos 350 millones de dólares.

De hecho la empresa tuvo que convocar a una reunión informativa con representantes de medios de comunicación luego de las acciones que en su contra emprendió la Red Calidad de Vida, cuyos integrantes han realizado diversas actividades en protesta por la forma en que el Ayuntamiento de Ensenada impuso el proyecto, de beneficio casi exclusivo para extranjeros y nacionales millonarios.

Las acciones de la organización conservacionista, declaró Ruth Rosas, coordinadora de la coalición ambiental, se originan básicamente por dos motivos:

1.- La destrucción de las dunas que protegen la zona de La Lagunita El Ciprés, un área bajo declaratoria municipal de reserva ecológica.

2.- La nula transparencia del proyecto, que no tomó en cuenta a los ensenadenses para su instalación y adecuación.

“No estamos en contra de este tipo de desarrollos, pero creemos que deben ubicarse en lugares adecuados y bajo un estricto plan de manejo, el cual consideramos indispensable en el caso de Pacífica por asentarse en las inmediaciones de un frágil ecosistema”, apuntó la oceanóloga.

Además los grupos ecológicos, y no pocos residentes de la ciudad de Ensenada, consideran que el proyecto inmobiliario residencial contaminará el paisaje de la bahía Todos Santos, al erigirse cuando menos una decena de torres de condominios, cuya altura fluctuará entre seis y 24 pisos, según reconocieron directivos de la empresa.

Asimismo critican el hecho de que algunos regidores del XVIII Ayuntamiento de Ensenada impulsaron el proyecto en virtud de que así beneficiarían económicamente a familiares cercanos.

Se trata de la regidora petista Rocío López Gorosave, esposa del licenciado Juan Antonio Sánchez Zertuche, ex consejero del Consejo de la Judicatura del Estado de Baja California, presidente estatal del Partido del Trabajo (PT) y uno de los propietarios del terreno que Picsa compró, con todo y dunas, para desarrollar el complejo Pacifica at Ensenada Bay.

De acuerdo con versiones de los ambientalistas, la regidora promovió intensamente las bondades del proyecto en el cabildo y votó a favor de cambios en la densidad habitacional permitida en la zona para que Pacifica pudiera quedarse en el predio de su cónyuge.

La familia del influyente político y abogado ensenadense, está en pláticas con directivos de Picsa para crear un fideicomiso que les permita, a futuro, ampliar la extensión del complejo turístico residencial en otro terreno de su propiedad aledaño al sitio donde hoy se construye Pacifica.

Ulises Gutiérrez, operador del proyecto inmobiliario por la empresa Picsa, y Fernanda Escobosa, directora del proyecto en Ensenada, manifestaron desconocer el costo del predio que se compró a la familia Zertuche.

Sin embargo revelaron que tan sólo el valor del terreno destinado a preservación ecológica (la zona de dunas ubicada entre el límite máximo de mareas en la bahía y el inicio del desarrollo inmobiliario), asciende a tres millones de dólares.

Esta zona representa apenas entre el 10 y el 15 por ciento de la superficie total de un proyecto urbanístico que incluye, a decir de los empresarios:

- Diseño que estimula el tránsito peatonal, sin excedentes de cajones de estacionamiento según la normatividad municipal y estatal vigente.

- Integración de andadores peatonales “amigables” a personas con discapacidad.

- Unificación de espejos de agua, con 40 centímetros de profundidad, mediante programas de rehúso de agua.

- Utilización de material reciclado en andadores y postes de iluminación.

- Incorporación de programas de reciclaje de basura.

- Una superficie de ocupación real estimado en un 7.7 por ciento, cuando el permitido en la zona es de 30 por ciento.

De acuerdo con Gutiérrez y Escobosa, Pacifica manejará una densidad máxima de habitantes de apenas el 66 por ciento del total permitido.

“Es decir mientras la densidad permitida, de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente para la zona, es de 282 a 400 habitantes por hectárea, nuestra máxima estimada será de 136 habitantes por hectárea”.

Conservación y rescate
Y para la zona de dunas, área en conflicto con la población porteña y los grupos ecologistas, Picsa se comprometió a desarrollar el concepto de la “Servidumbre Ecológica”.

Se trata, explicaron los directivos del proyecto, de una herramienta jurídica llevada a cabo por voluntad propia del dueño, que permite la protección de los recursos naturales.

“Una servidumbre ecológica es un acuerdo legal voluntario entre dos o más propietarios, un predio dominante y un predio sirviente, que restringe la cantidad y forma de desarrollo que puede realizarse en la propiedad sirviente”, apuntó Escobosa.

De consolidar la idea, que tuvo asesoría del grupo ambiental Pronatura, ésta será la primera ocasión en México que se aplique este concepto legal en un proyecto turístico inmobiliario costero.
Las servidumbres ecológicas fueron establecidas, dijeron, en los Estados Unidos bajo el nombre “Common Law” y “Conservation Easement”, y en Latinoamérica se introdujeron en el año 1992 por medio de la Iniciativa para la Conservación de Tierras Privadas de Centroamérica.
“Existen varias herramientas y marcos legales para cuidar las tierras privadas. La servidumbre ecológica permite que la propiedad siga en manos privadas; los términos pueden ser por periodos de 10, 20 30 años, o bien a perpetuidad y sin indivisibles aun con la venta de una parte de la propiedad”.
En el caso de las dunas contenidas en el proyecto Pacifica, la empresa reveló que invertirá 150 mil dólares en la primera fase del concepto, la cual consiste en delimitación, saneamiento, riego, reforestación, apertura de senderos, registro ante notario y plan de manejo.
La inversión total en estos rubros será de 400 mil dólares y a la fecha de presentación del programa —viernes 28 de septiembre— se habían recolectado 100 metros cúbicos de basura ligera (plásticos, vidrio y otros desperdicios domésticos).
“Tenemos un costo actual por concepto de limpieza y seguridad de las dunas de 50 mil pesos al mes”, informó Fernanda Escobosa.
A pregunta expresa de Ruth Rosas, Gutiérrez reveló que la reforestación que se realizará en los montículos arenosos, los cuales han perdido cuando menos el 40 por ciento de su recurso natural por el paso incontrolado de unidades motorizadas, animales y caminantes, se hará utilizando flora endémica (propia de la zona).
También precisó que la población tendrá acceso a la servidumbre ecológica en los horarios y días previamente establecidos por la empresa, y que bajo ninguna circunstancia se buscará operar una “playa privada” para los residentes del complejo residencial.
“Respetaremos el acceso libre a la playa por la calle Huerta; de hecho lo cercaremos y daremos espacios de estacionamiento a los bañistas locales, pero nos reservamos el derecho a utilizar la zona de servicios de playa a nuestros clientes, concepto totalmente diferente a la de operar una playa privada”.
De momento la empresa cerró el acceso público a la playa por la calle Huerta sin que las autoridades municipales intervengan para impedirlo, y cuando un vehículo desea ingresar por la vialidad pública un empleado de seguridad privada asume un papel policial que no le corresponde, anotando número de placas de la unidad y llamando a “C-4” (el centro policial de respuesta inmediata) para que retiren al ciudadano indeseable, tal como lo constató ZETA el pasado miércoles 3 de octubre por la mañana.
De cualquier forma los representantes de Picsa resaltaron otras formas de “contribución social” hechas por Pacifica, como la de sumarse a la campaña municipal en cultura de uso de playas, la pavimentación de la calle Huerta y limitar el acceso vehicular a las dunas, uno de los mayores problemas en la zona de las playas de la Bahía de Ensenada.

El Lujo

Escobosa informó que la empresa construirá 28 casas de lujo en el interior del complejo residencial, con un valor mínimo de 750 mil dólares, así como una diversidad de torres de condominios, de seis, 12 y 24 pisos, con un promedio de cinco unidades de condominio por piso, con un valor que arranca en 230 mil dólares hasta un máximo de 580 mil.
Estimó que los compradores de los inmuebles serán en un 70 por ciento extranjeros, 22 por ciento regionales, seis por ciento ensenadenses y el dos por ciento restante nacionales.
Confió asimismo que un 40 por ciento de los compradores (todos extranjeros) utilizará su compra como residencia secundaria y/o inversión.
Se construirán asimismo restaurantes, albercas, tiendas de ropa y un centro deportivo y de servicios de playa.
“El diseño y estilo arquitectónico está inspirado en lo típico de Ensenada y se hará uso del blanco del (ex hotel) Riviera, con acentos tradicionales de México como herrería, madera y materiales de la región como piedra de río, bola y laja”.
Destacó finalmente que Pacifica propiciará una derrama económica calculada para los próximos siete años en 213 millones 565 mil 560 millones de dólares.
Tan sólo en el pago de impuesto predial la empresa proyecta pagar, durante la fase de construcción del complejo, un total de 600 mil dólares (85 mil 714 anuales).
Otros 116 millones 352 mil dólares se cubrirán en sueldos directos (16 millones 621 mil 714 anuales), para un promedio salarial de ocho mil pesos distribuidos entre los mil 220 empleos directos que se generarán, y los seis mil 440 indirectos vigentes en todo el proyecto.

PARA RECUADRO
Plan para sostener “boom” inmobiliario en la costa
Debido al auge en la construcción y ventas de casas, condominios y terrenos para extranjeros en el corredor turístico Tijuana-Punta Banda (Ensenada), la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana dio a conocer lo que consideró deben ser las políticas públicas necesarias para sostener ese “boom” en los próximos años.
Se trata de nueve estrategias que el gobierno mexicano, en sus tres niveles, debe implementar de inmediato para que el negocio no deje de ser redituable a los empresarios, a los corredores inmobiliarios, compradores y a la misma administración pública.
En primer lugar cita la necesidad de diseñar y operar un Plan Maestro con Desarrollo Sustentable de las tres costas de California y Baja California involucradas en el megaproyecto.
Asimismo, poner en marcha políticas públicas de promoción y retención de la inversión extranjera en las costas.
En tercer lugar propone diseñar en el sector un sistema financiero y de seguros de México.
Después actualizar la legislación y reglamentación de desarrollo urbano, y promover la cultura de calidad, evitando el “turismo de un dólar”.
Piden también seguridad personal y patrimonial para los habitantes foráneos y nacionales de las tres costas (Pacífico de California y Baja California, así como la del Mar de Cortés) y garantizar el suministro de agua, promoviendo la reutilización de aguas residuales.
Finalmente la asociación propone la creación de un transporte colectivo de calidad y con acceso “VIP” a Estados Unidos, así como la promoción de la cultura de la legalidad migratoria y fiscal entre extranjeros. Javier Cruz Aguirre.