Recesión económica estadounidense detiene inversiones.

Frenan auge inmobiliario en Corredor

En 2007 bajó del 100 al 60 por ciento. Autoridades municipales de Tijuana y Playas de Rosarito atribuyen el problema a la recesión económica que vive Estados Unidos, además de las pasadas elecciones en los tres niveles de gobierno. Aún así, proyectos como Donald Trumph y The Residence están pendientes de llegar a Tijuana.

Francisco Navarro Fausto
Fotos: Alejandro Cossío

La imagen de la playa en Rosarito está cambiando, poco a poco se han ido abriendo paso las colosales torres habitacionales. Las hay desde los 10 hasta los 18 pisos, combinados con villas y hasta lagos, según sea el gusto y el presupuesto con que cuenta el adquiriente. El turismo inmobiliario empieza a poblar esta zona.    

        
El mercado latente son los llamados “Baby Boomers”, americanos nacidos en 1960 que están por retirarse, principales compradores de los nuevos espacios a la orilla del mar.

Aunque desde hace varios años, hay un crecimiento sostenido y a la alza en el mercado inmobiliario; la inversión para nuevos proyectos de desarrollos en el corredor Tijuana-Rosarito-Ensenada en lo que va de 2007 bajó 40 por ciento, con respecto al año pasado. Frenó por precaución.

El Subdirector de Control Urbano de Playas de Rosarito, Ingeniero José Carlos Gay González, dio dos razones para que se diera el fenómeno:

- La desaceleración económica de Estados Unidos

- Año de elecciones a nivel federal, estatal y municipal.

El auge económico de la zona es evidente, sobre todo en Rosarito donde las cifras de inversión al término del trienio, podrían llegar al billón de dólares.

De acuerdo a la Subdirección de Control Urbano el Ayuntamiento de Playas de Rosarito aprobó, entre agosto de 2004 y junio del presente año, ocho desarrollos con un total de mil 154 condominios. En promedio, los condominios tienen un costo de 300 mil dólares cada uno, pudiendo llegar al millón, según sea el caso. El metro cuadrado para edificar en la zona ronda los 400 dólares. 

En este espacio de playa, sólo hay un predio que tiene conflictos en sus linderos y es el Ejido Primo Tapia, donde se encuentran “Los Arenales”, los turistas llevan sus motos para correr y derrapar, aun así, el lugar es propiedad privada y no hay proyectos de venta o edificación, de haberlo no se estaría afectando el ecosistema.

Baja California cuenta con mil 20 kilómetros de litorales, de los cuales el 54 por ciento se ubican en el Océano Pacífico y el restante 46 por ciento en el Golfo de California. A Tijuana le corresponden 14 kilómetros de litoral, mientras que Playas de Rosarito tiene 45 y para Ensenada son mil 49.

Aunque el Ayuntamiento de cada uno de los municipios tiene la facultad para otorgar los permisos de usos de suelo y factibilidad para las edificaciones, las autoridades pueden consultar el Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turístico y Ecológico del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada (COCOTREN), a pesar de no contar con la información suficiente.

El documento busca regular los asentamientos desde Punta Banda en Ensenada,  hasta Tijuana. Son aproximadamente 100 kilómetros de largo por 2 kilómetros de ancho y el Ayuntamiento de Rosarito recurrió a él para otorgar algunos permisos de construcción.
           
Crecimiento ordenado           
“Este crecimiento, es lo que va a suceder en la zona, es algo que vamos a estar viendo. Si bien muchos espacios son propiedad privada los tres órdenes de gobierno tienen cierta responsabilidad de que no se afecte al medio ambiente y social. Hay algunas excepciones y están documentadas”, dijo el Presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Tijuana, Luis Manuel Bustamante Fernández.

A decir del ejecutivo, quien se especializa en la comercialización de bienes raíces y turismo inmobiliario, en la costa, los gobiernos deben sujetarse al Programa Regional de Desarrollo Urbano COCOTREN.“Este plan de desarrollo urbano del corredor, aunque es de 1995 hace unos años se actualizó y ahí se contemplan los usos de suelo, por eso, antes de dar una autorización deben revisar ese plan maestro. Se publicó y es Ley”.

Agregó: “Debemos desarrollar la zona, no oponernos a la inversión, porque genera empleos y riqueza. Además de inversión en infraestructura, se deben conciliar los intereses con el medio ambiente, de manera inteligente”, apuntó.            

Baja inversión en 2007

Las elecciones en 2007 en Baja California, la disputa en la reforma fiscal para 2008 y la crisis en Estados Unidos fueron, los detonantes para que las inversiones se detuvieran, en el Corredor Tijuana-Rosarito-Ensenada.
“En 2005 y 2006 teníamos, mil unidades por año, en este 2007 bajó con respecto de los años pasados al 60 por ciento, esto se atribuye a la desaceleración económica de Estados Unidos, estamos íntimamente ligados con la economía americana”, precisó el Subdirector de Control Urbano de Playas de Rosarito José Carlos Gay González.

Ejemplificó: “Son personas retiradas, que quieren vivir a un lado de la playa. La gente no está pagando sus hipotecas, están subvaluadas las casas. Hay un ajuste y eso afecta al mercado inmobiliario, más que la inseguridad, aunque no ayuda”. 

Aunque al departamento de Control Urbano llegan muchas solicitudes de opiniones técnicas para construir torres, se considera como algo especulativo. Sólo cuando el interesado acude con una licencia en mano existe el compromiso de edificar.

Y es que de acuerdo a la Ley de Ingresos de ese municipio, el metro cuadrado para la licencia de construcción colindante con Zona Federal es de 7 dólares, mientras que si no existe la colindancia es de 1.3 dólares. En la construcción de una torre se gastan de 500 a 700 dólares por metro cuadrado.

Para construir es necesario, primero, la legalidad del predio, es decir comprobar que se es el legítimo propietario, que el predial esté pagado. Los inversionistas trabajan con financiamiento del banco, y el requisito indispensable es el estudio de impacto ambiental, que avala que el suelo es apto para la edificación, además del posible daño que pudiera generarse al ecosistema en el área.

Predios del corredor en disputa
           
La tenencia de la tierra en municipio de Rosarito es uno de los problemas que lo aqueja, la presencia de ejidos y sus linderos han generado las disputas entre los dueños. Tan sólo en Ejido Primo Tapia donde se encuentran “Los Arenales” hay más de 70 dueños y hasta el momento no hay un proyecto para vender o edificar en la zona.

“Los arenales son varios dueños, de hecho el poblado Primo Tapia donde se asentaron los primeros pobladores en 1950, el dueño les dijo quédense con eso, les regaló entre ocho y 12 hectáreas donde se van a pasear las motos”.

“No es tierra ejidal, es una copropiedad de 76 personas. Fueron los originales pobladores. Que no se ha cristalizado la venta, ni ningún proyecto, sólo ha habido especulaciones”, precisó el José Carlos Gay González.

Afirmó: “Por lo general todo es propiedad privada, el ejido Lázaro Cárdenas y el Ejido Mazatlán tiene predios en conflicto, dicen que unos planos llegan al mar y otro hasta la tierra, esto en base a una resolución presidencial. Hay ese conflicto. De la carretera para acá (en la zona costera) son pocos.

“Con el Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada (COCOTREN) se trató de regular los asentamientos y el crecimiento en cuestión, pero todavía le falta, tiene muchas lagunas, se le olvidaron otras partes, como El Valle de las Palmas, integrarlo con vialidades, o el Valle de Guadalupe y otras áreas estratégicas”.

El Ingeniero José Carlos Gay González precisó: “Se utiliza más informativo, no limitativo porque no son muy favorables las densidades, manejan áreas no específicas, les falta mucha información”.

“Lo que pasa, es que nosotros nos basamos en el Plan de Desarrollo Urbano de Rosarito, pero llega hasta Calafia, si nos hace falta algo, nos basamos en él.  Son pocos los permisos autorizados en base a la reglamentación del corredor”.

En su más reciente visita a Tijuana el Secretario de Turismo en México, Rodolfo Elizondo Torres, dijo que no todas las zonas en el país crecen en materia turística e inmobiliaria como lo está haciendo esta frontera, “es sorprendente la capacidad de inversión que se tiene en esta zona. Se tiene que aprovechar con el gobierno, con los programas”.

Elizondo Torres agregó: “Para que se quede la inversión, aquí tiene que ver mucho las autoridades municipales, más que la autoridad estatal, mientras más cuidado tengamos en el ordenamiento, en términos de las densidades, los usos de suelo de todo este corredor, tendremos inversiones que vayan con una mirada más hacia el futuro”.

“Si no respetamos eso, las inversiones se convierten en inversiones que no son de gran aliento. No duran mucho tiempo, por eso es tan importante que se observe el ordenamiento del impacto y las densidades en términos de crecimiento y de desarrollo y de inversión”.

“No en todos lados se ha observado este crecimiento, y no se trata de ver cuántos más edificios de departamentos caben, sino de qué manera podemos aportar en materia de construcción de los propios edificios los servicios de agua potable, alcantarillado, seguridad, en fin, no es nada más construir”.

22 kilómetros para Tijuana
           
Del corredor costero, a Tijuana, le corresponden poco menos de 22 kilómetros, existen intenciones de que inversiones como las de Donald Trumph y The Residence pudieran establecerse en el lugar.

El Director de Administración Urbana de Tijuana, David Roberto Navarro Herrera, precisó que el detonante del mercado inmobiliario en California, generó otra faceta importante a Playas de Rosarito.

“Coincidentemente, es cuando se viene el detonante impresionante debido al alza que tuvo el mercado inmobiliario en California. Mucha gente adulta retirada vendía sus casas y venían a comparar un condominio con vista al mar. Con 200 mil dólares y les queda medio millón, aparte de su retiro. Generó una dinámica impresionante”.

“Le ha generado una faceta muy importante a Rosarito, que si bien es cierto que la ley de edificación se ha desarrollado en todo el estado, se han desarrollado edificios impresionantes en cuanto a calidad y costo. Se aprovechó la bonanza, Rosarito está en su apogeo, Ensenada apenas inicia, Tijuana tiene poco margen”.

“Pero la bonanza del estado de California se detuvo y ahorita se frenó el mercado inmobiliario. Están 40 por ciento abajo. Que es un factor considerable”.

— ¿Qué tan factible es hacer uso del COCOTREN?, preguntó ZETA.
“Lo positivo, y lo negativo sin afán de estar a favor o en contra. Es un control más estricto, no por municipios, sino de toda la zona. La analiza como una sola sección. Lo negativo es que les quitas autoridad a los ayuntamientos. Es un poco más burocrático”.

“Es como consultar otra opinión personal. Es un corredor que vale la pena controlar, si se maneja bien genera una zona privilegiada. Todos los escurrimientos pluviales o cañones arroyos deben tener la autorización de CONAGUA y eso puede considerarse como una consulta federal”, finalizó.

Importancia de la franja costera

Baja California cuenta con mil 20 Kilómetros de litorales, de los cuales el 54 por ciento se ubican en el Océano Pacífico y el restante 46 por ciento en el Golfo de California. A Tijuana le corresponden 14 kilómetros de litoral, a Playas de Rosarito le corresponden 45, Ensenada cuenta con mil 49, de los cuales aproximadamente 80 se encuentran en el COCOTREN. En conjunto, el corredor representa apenas el 10.6 por ciento del total de la zona costa del estado.

El hecho de que el corredor Tijuana-Rosarito-Ensenada sea frontera con California, uno de los estados más ricos de Estados Unidos y que sea una zona costera, le otorga un carácter único a la región.

Es una zona estratégica para la seguridad nacional, por ser frontera y costa, al mismo tiempo, su cercanía geográfica con San Diego-Los Ángeles ha marcado e influenciado enormemente el dinamismo económico que la ha caracterizado en los últimos años, por ello es muy importante planear su futuro desarrollo teniendo siempre presente la fragilidad del ecosistema costero.