Sin control del gobierno municipal florecen fraccionamientos irregulares 

El gran fraude inmobiliario en Rosarito

Desarrolladores de vivienda agrupados en la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, denuncian que cada vez con mayor frecuencia, ejidatarios o propietarios de grandes extensiones de tierra, sólo meten maquinaria para el despalme del terreno y así empiezan a comercializarla. Pero la introducción de los servicios básicos como agua, luz y drenaje es una promesa que puede llevarse muchos años.

Francisco Navarro Fausto
Fotos: Mario Pelayo

Además de la inseguridad que vive el municipio de Playas de Rosarito, hay otro problema grave y que al igual que el primero, no ha sido atendido por las últimas tres administraciones: la proliferación de fraccionamientos irregulares que no cuentan con el mínimo de servicios.

Con la promesa de que en un año, o dos, se introducirá agua potable, drenaje, electrificación y pavimentación, los vendedores engañan a los clientes y les ofrecen terrenos; en la mayoría de las veces son rústicos; ni siquiera están registrados ante el Ayuntamiento y donde muy probablemente no lleguen los servicios en muchos años.

Con esto, los desarrolladores violentan la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California, al no tramitar primero un dictamen de usos de suelo, la obligatoriedad de tener una licencia de construcción, además del manifiesto del impacto ambiental.

Y es que las cifras de la irregularidad son de considerarse, de los 418 barrios urbanos que el Ayuntamiento ha logrado ubicar, más del 50 por ciento (291) está en la ilegalidad.

“En Rosarito tenemos 418 colonias y fraccionamientos, de los cuales 62 están autorizados perfectamente, 22 fueron regularizados con un programa del municipio, 40 están en proceso de regulación, 20 más están en proceso de autorización vía trámite normal. Y en 2007 se autorizaron tres”, dijo el Director de Administración Urbana, Arquitecto Sergio Sotelo Félix.

A decir del funcionario municipal, los vendedores simplemente limpian un cerro, de ahí trazan calles y empiezan a promoverlos. Se les puede ver a lo largo de la carretera con letreros de venta, sin que autoridad alguna los moleste.

Ante esta problemática, los constructores establecidos no pueden competir, pues la gente muchas veces adquiere un pedazo de parcela de menor costo para ubicar su casa y con la lejana promesa de que pronto llegarán la luz, el agua, drenaje o pavimentación.
Desde el punto de vista del Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción en Tijuana, Sebastián Lanz Paredes, Playas de Rosarito no es lugar ideal para los constructores establecidos, ya que las áreas que están dentro de la mancha urbana y que aún no están desarrolladas, se encuentran en los ejidos. Muchos de los propietarios en lugar de hacer las cosas de manera profesional, piensan que fraccionar es marcarle con la motoconformadora y ya.

Impera desgobierno
“Hay una anarquía en el este de la ciudad, porque pegado a la costa se genera principalmente la economía, ahí es donde la mayor cantidad de usos de suelo están destinadas a construcciones fuertes. La administración se está olvidando que debe abarcar todo el municipio, no nada más donde deje centavos”.

“Están olvidando esta zona, donde se están aprovechando los fraccionadores irregulares y están haciendo su agosto. Te adentras en los cerros y ves áreas con 800 ó mil lotes y una casita queriendo poner su tianguis de terrenos. Es increíble que todos los habitantes se enteren de esto y la autoridad no”, denunció el Presidente de la Cámara de la Construcción, Sebastián Lanz Paredes.

Según el entrevistado, las autoridades se dan cuenta de que existen nuevos asentamientos hasta que las personas acuden a solicitar servicios públicos.

Precisó que hace algunos años el municipio se volvió un paraíso para la conformación de fraccionamientos irregulares, pues dondequiera se veían las carpitas ofertando lotes desde 100 dólares mensuales; muchas veces sin enganche.

“Y el gobierno lo dejó pasar. Toda esa apatía, que hubo con el gobierno, ahorita se está viniendo con un grupo de problemas. De espacios que le piden al gobierno servicios. Hay ocasiones que ni siquiera tiene permiso de asentarse”.
El arquitecto agregó, que en algunas otras ocasiones se rompe con el plan de desarrollo del ayuntamiento. Y son los mismos ejidatarios quienes propician el desorden, ya que sólo abren calles de forma primitiva, y aunque, como Cámara, han tratado de apoyar para la regularización no hay respuesta.

Afectada construcción formal
Sebastián Lanz Paredes es constructor también, y por experiencia dice que al gobierno le hace falta establecer convenios con organismos colegiados para que puedan conjuntar acciones de trabajo, y que si no pueden pues “que lo mencionen, hay colegios bien intencionados que pueden ayudarles”.

-¿De qué manera les afecta la irregularidad a los constructores establecidos?, preguntó ZETA.
“No es Rosarito un lugar ideal para los constructores establecidos, venir a trabajar aquí. Aquí no tenemos mucha fuerza en el sentido de fraccionamientos, precisamente porque los ejidos y terratenientes del lugar no hacen las cosas de manera profesional, piensan que hacer un fraccionamiento es marcarle con la motoconformadora y ya están”.
“En ocasiones hemos ofrecido los servicios a propietarios de tierra y no hemos podido darles buenos proyectos ya que la misma gente informal marca dos ó tres rayas y no prevé las posibilidades de suministro de agua, drenaje, electrificación”.

“Definitivamente nos dejan al margen a los constructores formales”.
-¿Alguna de las empresas que pertenecen a la cámara de la construcción tiene fraccionamientos irregulares en Rosarito?
“Aquí en Rosarito no conocemos de ningún compañero que lo tenga. Conocemos bien el tema. No tenemos empresa constructora dueña, o participando inclusive en un fraccionamiento en particular”, finalizó.

Promueven regulación
Ante el problema de asentamientos irregulares la administración municipal promueve un programa de regulación. A noviembre del presente año, se acogieron al proyecto 62 fraccionamientos.

Según el Director de Administración Urbana de Rosarito, Sergio Sotelo Félix, el origen del problema para el que los vendedores ofrecían al cliente un lote con servicios mínimos, como es electrificación, cordón de banqueta. En algunos de los contratos hubo quienes fueron sinceros en decir que ofrecían un terreno campestre, con ciertas características y la gente así lo quiso comprar.

Muchos otros propietarios vendieron con el compromiso de que después de determinado número de años darían los servicios, “ésa fue una de las razones porque estamos con el programa de regulación, son muchos. Les estamos hablando para que vengan, expongan su caso, darles los tiempos necesarios y que cumplan con lo que están prometiendo a la gente. Y de esa manera Rosarito pueda estar un poquito más urbanizado”.

“Ya no podemos otorgar permisos a fraccionamientos donde sabemos que los servicios que les debe otorgar el Ayuntamiento no van a llegar sino hasta dentro de seis, siete, ocho años. Tenemos que crecer de acuerdo a la mancha urbana y de acuerdo como las autoridades van a ir abasteciendo esos servicios. Queremos hacer un esfuerzo que no va a ser de tres años obviamente, pero sí un esfuerzo que regule eso y que de esa manera vaya creciendo la mancha urbana”.

El proceso de regularización tiene que ver con que los espacios tengan sus proyectos, factibilidades de uso de suelo, que las vialidades, por ejemplo, cumplan con el ancho, áreas de servicio, áreas verdes para donaciones al estado y municipio.

“Estamos viendo qué les falta, qué tiempo necesitan, estamos tratando de hacer más que un gobierno que frenar la inversión, la promueva, pero de acuerdo a la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California. Ya han dado buenos frutos, 40 se han regularizado bajo este sistema”, finalizó el entrevistado.

Lo que dice la ley           
Para no violentar las reglamentaciones, y previo a dividir sus terrenos los desarrolladores de Rosarito primero debieron consultar la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California.   

       
El Artículo 57 dice que, previo a la licencia de construcción debe obtenerse el dictamen de uso de suelo o zonificación “en los términos de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California. Se podrán autorizar cambios de uso si la Ley de Desarrollo Urbano lo permite…”

Mientras que el Artículo 58 habla de la obligatoriedad de la licencia de construcción:

“No podrán las autoridades de cualquiera de los tres niveles de Gobierno, ni los particulares, construir, ampliar, trasladar, reparar, remodelar, modificar, remover, instalar, hacer cambios de uso de suelo y/o destino del inmueble, cambiar el régimen de propiedad o demoler cualquier obra o instalación, sin haber obtenido previamente la licencia; documento oficial de autorización, expedido por la autoridad Municipal”.

Más adelante precisa: “El servidor público que otorga la Licencia de Construcción tendrá la obligación de verificar que el proyecto autorizado cumpla con la ley y su reglamento…”

Finalmente acota que no se otorgará Licencia de Construcción “respecto a los lotes o fracciones de terrenos que hayan resultado del fraccionamiento, fusión, subdivisión o renotificación de predios, efectuada sin la aprobación de la autoridad competente, debiendo para el efecto regularizarse”.  
           
En el abandono
De acuerdo a los registros del municipio los fraccionamientos irregulares tienen un índice bajo de ocupación. Los que más tienen son entre el 15 y 20 por ciento. Aunque no cuenta con un estimado, al gobierno municipal y estatal le cuesta demasiado llevar servicios a 10 ó 20 familias. Aun cuando en algunos de los casos el desarrollador  prometió brindar los servicios públicos.

El resultado es que el propietario luego los abandona por falta de recursos,  porque no se vendió la suficiente tierra, para poder hacer negocio. De cualquier forma los adquirientes necesitan electrificación, agua, vialidades y seguridad.

“El aspecto urbano va netamente ligado con el aspecto de seguridad, si a una comunidad le das todos los servicios con la misma pavimentación entra las patrullas, sé que no lo va a resolver pero sí ayuda”, dijo el director de Administración Urbana.

En el municipio hay poco más de 60 mil cuentas de predial regulares, mientras que irregulares son 30 mil, es decir el 50 por ciento de lo que existe.

Los números de la ciudad

Ubicado en el Corredor Turístico Tijuana-Ensenada, aproximadamente a 27 kilómetros de la ciudad de Tijuana, Playas de Rosarito ha dejado de ser el pequeño lugar para pasar el fin de semana. Las cifras de la inversión lo ubican en el tercer lugar en el estado luego de Tijuana y Mexicali; en lo que va de 2007 recibió 267.1 millones de dólares en inversión, 170 de los cuales asignados a la industria maquiladora y 97.1 para infraestructura turística.

Según las cifras del INEGI hay 76 mil 542  habitantes y para 2025 habrá 600 mil personas, en este municipio vecino de Tijuana. Es una de las ciudades con más alto nivel crecimiento del país.

Antes de compra un solar verifique…
Con el nombre del fraccionamiento, número de manzana y lote se recomienda una investigación predial que consiste en buscar en diversas dependencias, como son el registro público de la propiedad y comercio, que no tenga gravámenes hipotecarios (juicio, sucesión testamentaria), que esté inscrito en el registro y que concuerde con número de lote y manzana, además de que tenga memorias descriptivas del fraccionamiento.

Que en catastro esté al corriente con el impuesto predial, pago de servicios, que no tenga adeudo en agua-drenaje, tanto en el suministro e instalación.

Los costos promedio para los gravámenes fiscales, en el registro público son de aproximadamente 200 a 230 pesos. Mientras que el municipal es de 189 pesos.