En Tijuana: Más de 200 asentamientos sin servicios; no persiguen a defraudadores.

Timan con predios irregulares

La negligencia y omisión por parte de autoridades estatales y municipales en la ciudad es abono para que propietarios y seudo propietarios de predios en condiciones rústicas, o en litigio, los vendan a personas de escasos recursos burlándolos en lo más preciado de su patrimonio: La vivienda. También en PROFECO muchas quejas y pocos resultados

Francisco Sandoval Alarcón

“A duras penas” la señora María juntó 560 dólares para dar el enganche de un terreno de 80 metros cuadrados localizado en un polígono mayor de 474 mil 884 metros cuadrados, denominado El Jibarito, en la Delegación San Antonio de los Buenos.

Originaria del sur del país, la mujer actuó de buena fe al firmar un contrato de compraventa en la que se comprometía a pagar 60 mensualidades de 84 dólares a la “Inmobiliaria Vista Bella” a cambio de obtener un “predio rústico” de cinco mil 600 dólares.

Según el contrato de compraventa que le dieron a la mujer, el terreno pertenece a Martha Celia Pérez González, quien se dice “legítima propietaria” del polígono de El Jibarito y que a su vez se identifica como “la parte vendedora”.

No sólo eso. Tras la firma del convenio, los llamados “asesores inmobiliarios” le prometieron a María que en el futuro el lote “contaría con luz eléctrica y agua potable”, pero a más de año y medio de estos hechos el terreno sigue sin servicios. Por lo pronto María ha desembolsado más de dos mil dólares.           

De acuerdo con un oficio emitido por la arquitecta Argelia Castillo Arroyo, Jefa del Departamento de Acciones de Urbanización del Ayuntamiento de Tijuana, el citado predio “se encuentra en estado irregular… por lo cual no existe autorización para fraccionar y/o vender lotes de terreno”

El propio Miguel Ángel Rodríguez Castro, Registrador Público de la Propiedad y de Comercio del Gobierno del Estado, reconoció que Martha Celia Pérez González, la supuesta poseedora y vendedora del polígono de “El Jibarito”, “no está registrada como propietaria” del terreno y que lo único que existe de referencia de ella es una demanda civil para que un juez la declare dueña del predio.

Por si fuera poco, entre la Dirección de Administración Urbana y el Registro Público de la Propiedad existen diferencias para establecer quién es el legítimo dueño de “El Jibarito”, pues mientras la instancia municipal asegura que es el “INFONAVIT”, la dependencia estatal señala que la propietaria es la señora Dolores Acevedo de Machado. Lo cierto, hasta el momento, es que aun cuando se trata de un predio irregular, los propietarios de la “Inmobiliaria Vista Bella” o “Comisionista en Bienes Raíces Real Estate”, representados por Pérez González, continúan con la venta de terrenos irregulares en una oficina localizada en el Libramiento Oriente 126, en el Parque Industrial Morelos.

Por la transacción de El Jibarito, los representantes de la Inmobiliaria pretenden embolsarse más de 23 millones de dólares, esto en base al costo que tienen los solares distribuidos en el predio y al 30 por ciento de la extensión de la tierra que se tiene que dejar para trazar las calles.

Todavía más: ZETA corroboró, a través de una llamada telefónica, que además de ofertar terrenos en “El Jibarito”, los asesores de “Vista Bella”, que también operan con el nombre de “Grupo Industrial California”, venden lotes o solares en los fraccionamientos “Linda Vista”, “El Tecolote”, “Colinas del Sol” y “Lomas de la Cárdenas”, estos dos últimos en proceso de regularización.

Incluso,  Isidro Jaramillo González, es dueño de una porción de terreno ubicado en el Fraccionamiento “Lomas de la Cárdenas”, también conocido como “El Monumento” o “Nuevo Milenio Cuarta Sección”, el cual fraccionó y vendió aun cuando se trata de una zona de alto riesgo que no cuenta con los permisos de la Dirección de Administración Urbana y que el 27 de febrero de 2004 expropió el entonces Gobernador del Estado, Eugenio Elorduy Walther.

Información proporcionada por la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) delegación Tijuana, indica que la “Inmobiliaria Vista Bella”, también conocida como “Grupo Industrial California” o “Comisionista en Bienes Raíces Real Estate”, es una empresa recurrente en cuanto al número de denuncias que se presentan en esta dependencia.

Tan sólo de diciembre de 2007 a la fecha la PROFECO ha recibido 13 quejas contra dicha empresa, principalmente porque venden terrenos sin servicios aun cuando los predios se encuentran en litigio, por incumplimiento de contrato y porque los supuestos dueños se niegan a desembolsar el dinero que entregan los ingenuos clientes.   

Delitos sin castigar

En Tijuana, la venta de terrenos irregulares es un problema sensible que pocas veces se castiga por parte de las autoridades reguladoras de la tierra.

Aun cuando la venta de un terreno irregular se equipara con el delito de fraude, que incluso se castiga con cárcel, en la mayoría de las ocasiones las autoridades federales, estatales o municipales pecan de omisión cuando se trata de sancionar a los defraudadores, abonando a que este tipo de ilícitos se sigan presentando.

Cifras de la Dirección de Administración Urbana revelan que al menos 62 fraccionamientos en la ciudad han sido vendidos sin los servicios de agua, drenaje y energía eléctrica, por lo que actualmente se encuentran en proceso de regularización ante dicha instancia.

Por su parte, la Comisión para la Regularización de la Tendencia de la Tierra (CORETT) señala que actualmente atienden alrededor de “220 asentamientos irregulares” en Tijuana, mismos que representan a 50 mil familias debidamente registradas.

Sebastián Lanz Paredes, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), reconoció que hablar de la venta de terrenos irregulares en Tijuana es tocar un tema “lastimoso”, sobre todo porque se lucra con la necesidad de la gente de construir una vivienda digna.

“En varias ocasiones nosotros hemos advertido sobre los riesgos de vivir en este tipo de desarrollos, pero en la mayoría de los casos, tanto los habitantes como las autoridades, no hacen caso de las recomendaciones, lo que agrava la situación de sus moradores”.

El especialita explicó que si bien este tipo de desarrollos irregulares están dirigidos a personas con baja capacidad financiera, sucede que las autoridades no cuentan con el personal suficiente para vigilar que se sigan desarrollando.

— ¿Quiénes son los más beneficiados por la venta de estos terrenos?, preguntó ZETA.

“Sin lugar a dudas sus dueños. Pero no hay que perder de vista que éstos actúan libremente por la negligencia de las autoridades quienes no realizan una adecuada supervisión de estos asentamientos”.

Lanz Paredes es de la idea de que los funcionarios encargados del desarrollo urbano en la ciudad no se dejan ayudar, pues en varias ocasiones organismos como los colegios de ingenieros y arquitectos se han acercado a ellos para coadyuvar en la supervisión de esos desarrollos y hasta el momento no se ha podido concretizar nada.

“Se ven buenas acciones por parte de las autoridades, pero se le da largas a los convenios de colaboración. Porque si el Gobierno no tiene a los supervisores, los colegios podrían hacer ese trabajo con el fin de vigilar el buen desarrollo de la ciudad.

En varias ocasiones el Municipio y los colegios han firmado este tipo de convenios de colaboración, pero a la hora buena el Ayuntamiento no los pone en práctica y por consecuencia quedan olvidados”.

—Indica que por negligencia de las propias autoridades se permite el desarrollo de los fraccionamientos irregulares. ¿En determinado momento se les podría fincar alguna responsabilidad penal o administrativa a dichas autoridades?
“Mínimo se les debe señalar como negligentes; mínimo se les debe indicar por parte de la autoridad correspondiente que no están cumpliendo bien su trabajo. Pero a la par se debe buscar una adecuada coordinación para sacar adelante el problema”.

Aun con las deficiencias señaladas, el Presidente de la CMIC se mostró optimista y aseguró que la Dirección de Desarrollo Urbano puede llevar un adecuado control de los fraccionamientos irregulares, “siempre y cuando se cuente con el personal calificado para hacer estas revisiones”.

Juan Ramón López Medina, Regidor del Ayuntamiento de Tijuana y presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano en el Cabildo, dijo que el problema de fondo en la venta de terrenos irregulares obedece a la enorme demanda de vivienda existente entre la población.

“Estamos hablando que al año llegan un promedio de 800 mil personas y muchas de ellas se quedan a vivir en la ciudad. Es lógico que lo primero que hagan estas personas sea buscar un terreno para no invadir y lógicamente se contactan con las personas que venden lotes en abonos”.

Y advirtió: “Se trata de extensiones de tierra que carecen de los permisos para la construcción de fraccionamientos y por lo tanto no tienen infraestructura de agua, luz y drenaje. Es una situación bastante irregular porque los dueños de los terrenos hacen el negocio totalmente fuera de la ley”.

— ¿Qué se hace para combatir la venta ilegal de estos terrenos?, cuestionó el reportero.

“La Dirección de Administración Urbana inicia un procedimiento de clausura, posteriormente se requiere al dueño del terreno para sancionarlo o multarlo, pero también ocurre que en varias ocasiones los dueños inician un procedimiento para regularizar los predios”.

Reconoció que aún cuando existen personas “a las que le gusta vender terrenos chuecos”, las autoridades no están exentas de culpa “por no combatir a tiempo esta situación.

“Estamos conscientes que el Ayuntamiento requiere de mayor personal, pero si se realizan una o dos acciones de fondo, como la implementación de una acción jurídica, se podría frenar un poco la venta de terrenos irregulares”.

Informó que actualmente las autoridades municipales pusieron en marcha acciones para tratar de regularizar o sancionar (según sea el caso), los fraccionamientos irregulares que se encontraban dentro del padrón de la desaparecida Procuraduría Urbana Municipal.

“Por el momento estamos esperando a que bajen todos los expedientes de este tipo para iniciar acciones jurídicas contundentes. Es decir implementar una acción jurídica de fondo, en donde motiven, funden y concreten los términos legales para sancionar a los dueños de los terrenos”.

Dijo que en caso de detectar la posible complicidad de funcionarios con los dueños de las lotificadoras, se le dará parte a la Sindicatura Municipal  para que sean ellos los que investiguen y sancionen estos hechos.

Sobre la labor que realizó la Procuraduría Urbana Municipal, dependencia conformada durante la administración de Jorge Hank Rhon y desaparecida con la llegada de Jorge Ramos, mencionó que dicha instancia “se comenzó a llenar de casos y realmente no hizo nada”.

“Cuando llegamos (a la actual Administración) tomamos la decisión de desaparecer la dependencia porque no tenía caso tener una entidad municipal en la que íbamos a tener puras broncas. Una de las razones para tomar esa decisión es que existían muchos casos de fraccionadores irregulares a los que no se les dio ni para atrás ni para adelante”.

Jugoso negocio

A decir de Argelia Castillo Arroyo, Jefa del Departamento de Acciones de Urbanización del Ayuntamiento de Tijuana, el principal problema por el que atraviesan en esta dependencia, es porque no existe un acercamiento de los propietarios de los desarrollos con las autoridades municipales.

“Los dueños no hacen los trámites aun cuando muchos de los terrenos son factibles de regularizarse”.

Y argumentó: “Como intervienen muchas dependencias, para muchos propietarios se les hace largo el trámite para gestionarlo. Se les hace más fácil no hacer el trámite y comenzar a vender los terrenos malamente”.

Sostuvo que este tipo de desarrolladores con el fin de ahorrarse dinero, no cumplen con los trámites correspondientes, como son la elaboración de un proyecto pluvial, el desarrollo de un proyecto ejecutivo en cuanto a los niveles de plataforma de vivienda y la presentación de un proyecto de integración vial.

“Como saben que los proyectos son sujetos a un análisis y que después se pueden modificar, puede ser que a estos desarrolladores no les convenga económicamente elaborarlos. Es por eso que optan por venderlos y ya cuando consiguen dinero los comienzan a regularizar”.

A la par de esa situación, la Arquitecta reconoció que la Dirección de Administración Urbana requiere de mayor personal en campo, para que se dedique exclusivamente a detectar los movimientos de tierra. “Yo creo que sería lo básico, porque de esa manera se puede detectar si está realizando una obra o no”.

El Ingeniero Gustavo Paredes, encargado del Área de Fraccionamientos de la Dirección de Administración Urbana, dijo que la única manera para conocer la situación legal que guardan los terrenos que se pretenden comprar es solicitando la información correspondiente al Departamento de Acciones de Urbanización (localizado en el tercer piso del Ayuntamiento de Tijuana).

“Es importante que se acerquen con nosotros para verificar la situación en que se encuentran los terrenos y de esa manera actuar administrativa en contra de los propietarios de los predios”.

En el caso de particulares que ya adquirieron los predios irregulares, precisó, pueden denunciar los hechos ante la Procuraduría General de Justicia del Estado, “pues la venta de un terreno sin servicios constituye el delito de fraude”.

“Como se trata de un trato entre particulares la única manera que tienen los afectados de comprobar el fraude es con la información que nosotros les proporcionamos y previa denuncia ante el Ministerio Público”.

El Funcionario hizo un llamado a la ciudadanía para no dejarse engañar por los vendedores de terrenos sin servicios, los cuales actúan en oficinas clandestinas, en la Línea Internacional de Tijuana e incluso a través de anuncios clasificados en revistas y periódicos de circulación regional.

Luis Bustamante, presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana, aseguró que el 60 por ciento de los terrenos distribuidos en la ciudad tienen problemas en cuanto al registro de la propiedad, sobre todo por el empalme existente de los títulos, por las invasiones que se dieron en los años ochenta y por la venta de terrenos irregulares.

“Existe una enorme necesidad de vivienda en la ciudad. Estamos hablando que Tijuana requiere de 70 mil casas al año sobre todo dirigidas a familias que ganan dos salarios mínimos (al día)”.

A consideración del representante inmobiliario el Gobierno ha sido “corto de visión” en cuanto al tema de vivienda, pues aun cuando existe una enorme demanda existen muchas trabas para que los dueños de los llamados terrenos rústicos puedan generar desarrollos inmobiliarios.

Bustamante aseguró que muchos de los llamados terrenos irregulares se podrían regularizar con una adecuada visión gubernamental, sin embargo explicó que los trámites y la elaboración de los proyectos son muy costosos. “Estamos hablando de cerca de 500 mil dólares”.

Ante esta situación, agregó, “los propietarios optan por vender los terrenos para hacerse de recursos y después tramitar los permisos, lo que es ilegal, pero si el Gobierno facilitara las cosas, con préstamos y programas para construir viviendas y desarrollos económicos en estos predios las cosas serían diferentes”.

El ex funcionario público panista recordó que anteriormente, en las administraciones priístas, existía un acuerdo que a pesar de ser ilegal tenía una visión social, en el sentido de que ante la necesidad de vivienda se impulsaba a líderes para invadir terrenos que posteriormente se regularizaban, previo acuerdo con los propietarios de los predios; sin embargo opinó que los gobiernos emanados del Partido Acción Nacional (PAN) “aplican más la ingeniería, pero les falta visión social”, concluyó Luis Bustamante.

Estudio de El Colegio de la Frontera Norte

Metrópoli sin rumbo

De acuerdo con un estudio realizado por El Colef, titulado “Aplicación de un modelo de expansión y uso del suelo en la frontera norte. El caso de la conurbación Tijuana, Tecate y Playas de Rosarito Baja California”, advierte sobre los riesgos de vivir sin un adecuado ordenamiento urbano en estas ciudades hermanas.

En las conclusiones del proyecto, elaborado por Rafael Vela González y Gerardo Chávez Velazco, los investigadores reconocen que en estas tres ciudades existe “una ausencia” de vigilancia por parte de las autoridades municipales para controlar el crecimiento de la región.

“Es probable que de mantenerse las tendencias de crecimiento en los últimos años en el mediano plazo las ciudades lleguen a unirse y experimenten un crecimiento conjunto como área metropolitana”.

Ante este panorama, aseguran que el reto más importante en la zona de estudio “es la conformación de una estructura de mecanismos intermunicipales para la ejecución de la ya inevitable conurbación entre las tres localidades”.

“Se puede decir que la situación de la urbanización ha resultado de una imposibilidad de mantener las demandas en servicios de forma paralela al crecimiento de la ciudad, una región en donde la población es predominantemente urbana y en particular la que se ha agregado por los procesos de migración de entidades del interior, es notorio el nulo, o precario, nivel de bienestar y la falta de una oferta de suelo y vivienda adecuadas a sus posibilidades”.

Y advierten: “En el futuro previsible será sumamente difícil que dichos obstáculos se puedan eliminar y, por ello, la necesidad de articular los programas y acciones de cada municipio con la finalidad de ser más eficientes en el manejo de los recursos que cada uno dispone”.

Si bien las invasiones que se vivieron durante los años ochenta dejaron como herencia el caos urbano que se vive en la ciudad, los fraudes que se registran en la actualidad por la venta de terrenos irregulares nos podrían convertir dentro de 12 años en una metrópoli sin rumbo y sin el control que requiere esta localidad. (Francisco Sandoval Alarcón)

Sufren residentes de colonia Nuevo Milenio

Gobierno insensible

En la edición 1763, ZETA dio a conocer las amenazas de las que han sido víctimas habitantes de la colonia Nuevo Milenio Cuarta Sección, perteneciente a la Delegación Playas de Tijuana y que de acuerdo con la Dirección de Protección Civil Municipal se encuentra clasificado como una zona de “alto riesgo”.

En esa ocasión los vecinos denunciaron que por varios meses han tenido que soportar las amenazas verbales de las personas que les vendieron el terreno, entres ellas Isidro Jaramillo (propietario del predio), pues a pesar de ser una zona de alto riesgo les quieren seguir cobrando. Explicaron que en una visita que realizó Eugenio Elorduy a esta zona, antes de concluir su mandato, los invitó a que ya no pagaran “ni un peso”, porque además de ser una zona de alto riesgo, los terrenos habían sido expropiados por el Gobierno del Estado.

Sin embargo, de acuerdo con una declaración por escrito que envió a ZETA el Ingeniero Alfredo Torres Zazueta, Delegado de la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado (SIDUE) de Tijuana, éste reconoció que aun cuando el terreno fue expropiado por el entonces Gobernador Eugenio Elorduy, pasó de nueva cuenta a manos de sus verdaderos dueños.

La respuesta textual del funcionario es la siguiente: “El día 27 de febrero del 2004, el Gobierno del Estado expropió una superficie de 988 mil 773.178 metros cuadrados de terreno para su regularización en la zona conocida como El Monumento, superficie que comprendía 15 predios pertenecientes a diferentes propietarios, entre los cuales se encontraba uno propiedad del señor José Macías Cortés y su esposa Rosario Avitia Herrera, en el que se localiza el fraccionamiento denominado Nuevo Milenio 2000 o Lomas de la Cárdenas.

“Ese mismo año el Sr. José Macías Avitia, hijo de los señores antes mencionados y albacea de la sucesión testamentaria a bienes de sus señores padres, promueve juicio de amparo número 147/2004 ante el Juzgado Octavo de Distrito en contra del acuerdo expropiatorio, otorgándole el juez el amparo y protección de la justicia federal, y ordenándole a las autoridades responsables la restitución del predio al albacea, señor José Macias Avitia.

“En ese orden de ideas, el señor José Macías Avitia tomó posesión nuevamente del predio, por lo que, actualmente, las personas que adquirieron lotes de terreno dentro de ese fraccionamiento denominado Nuevo Milenio 2000 habrían de seguir pagándolos hasta su liquidación.

“El Gobierno del Estado tiene conocimiento de que el señor Macías Avitia celebró contrato de compraventa con el señor Isidro Jaramillo González respecto de una superficie de terreno dentro del predio propiedad del señor Macías.

“Sin embargo, no se tiene conocimiento de cuál es la ubicación exacta de la porción de terreno que adquirió el señor Jaramillo, por lo que, en ese caso, no se podría determinar si es al señor Macías o al señor Jaramillo a quien le deberían pagar las personas que adquirieron lotes de terreno dentro de ese fraccionamiento”.

Terrenos en proceso de regularización

Alcatraces
Anexa Internacional
Anexa Oasis
Anexa Terrazas del Valle
Bonilla
Colinas del Florido
Colinas del Paraíso
Colinas del Sol
Cuero de Venados
Cuesta de la Gloria
Cumbres del Sol
Cumbres de la Joya
Divina Providencia
Ejido Ojo de Agua
El Chicote
El Monte
El Naranjo
Estrella
Florido Olofi
Fuentes del Sol
Granjas de la Presa
Granjas Familiares La Esperanza
Hacienda (Patriotismo)
Hacienda San Juan
Hacienda San Martín
Hacienda Santa Cecilia
La Esperanza
La Loma
La Palma
Lomas de la Cárdenas (Nuevo Milenio o La Monumental)
Lomas de San Ángel
Lomas del Pedregal
Lomas de Tlatelolco
Lomas Encantadas
Lomas Los Olivos
Los Olivos
Lote 20 manzana 6. Granjas Familiares de la Esperanza
Maclovio Rojas
Maestro Aarón Joaquín
Mi Patrimonio (TC-000-405)
Mirados del Valle
Nueva Divina Providencia
Paraíso de la Gloria
Pedregal de Santa Julia
Pórticos de la Cuesta
Puerta del Futuro
Quinta Santa Teresa
Rancho El Ángel
Rancho El Durazno
Rancho El Florido Viejo
Rancho El Porvenir
Rancho Escondido
Rancho Santa Cruz
Rincón del Valle Bonito
Santa Cruz
Terrazas del Sol
Terrazas del Valle Segunda Sección
Tres de Octubre
Valle Imperial (Primera Sección)
Valle Imperial (Segunda Sección)
Viñedos Casa Blanca
Xochimilco

El problema en números

62, los fraccionamientos de trámite de regularización en el Ayuntamiento.
220 asentamientos irregulares en la lista de CORETT.

50 mil familias debidamente registradas en el padrón de CORETT.

45 por ciento de las 50 mil familias ya obtuvieron título de propiedad.

5 mil 600 dólares, lo que cuesta un terreno irregular de 80 metros cuadrados.

23 millones de dólares, las ganancias que pretenden llevarse los dueños de la Inmobiliaria Vista Bella por la venta de un polígono de 474 mil 884 metros cuadrados en “El Jibarito”.

800 mil personas arriban a Tijuana cada año.

700 viviendas económicas, las que requiere la ciudad cada año.

25 mil viviendas para familias de escasos recursos, las que construirá en todo el Estado el Gobernador José Guadalupe Osuna Millán, en coordinación con la Federación y la iniciativa privada.

50 mil viviendas por año se comprometió a construir Osuna Millán en Baja California.